Vergunningvrij uitbouwen: wat mag zonder vergunning?

Technische regels gaan over veiligheid, constructie en bouwkwaliteit. Ze staan in het Bbl: het Besluit bouwwerken leefomgeving, met regels over bouwwerken. Ruimtelijke regels gaan over waar en hoe je op je perceel mag bouwen. Ze staan in het omgevingsplan: de regels van je gemeente voor een plek.

Een bijbehorend bouwwerk is een gebouw of overkapping die bij de woning hoort. Denk aan een aan- of uitbouw, garage, tuinhuis of carport. Het is geen zelfstandige woonruimte. Ook zonder vergunning moet het bouwwerk altijd aan het Bbl voldoen. IPLO legt de twee soorten regels voor een aanbouw uit.

De ruimtelijke maten hieronder zijn landelijke basisregels uit de bruidsschat. Dat zijn regels die het Rijk aan gemeenten heeft meegegeven in het tijdelijke omgevingsplan. Gemeenten mogen ze aanpassen. Doe de Vergunningcheck voor je adres en plan; alleen de gemeente geeft een definitief antwoord.

Volgens de landelijke technische regels in artikel 2.25 van het Bbl is een bijbehorend bouwwerk technisch vergunningvrij als het aan alle volgende voorwaarden voldoet.

• Het staat op de grond.
• Het is niet hoger dan 5 m.
• Het heeft geen verblijfsgebied op de tweede bouwlaag of hoger. Een verblijfsgebied is ruimte waar mensen verblijven, zoals een woonkamer. Een bouwlaag is een toegankelijke laag van een gebouw waar je op minstens één plek 1,5 m of meer hoogte hebt.
• Het heeft geen dakterras, balkon of andere buitenruimte boven de grond.
• Het wordt door de bouw geen hoofdgebouw: het belangrijkste gebouw op het perceel, bij een woning het huis zelf.
• Er loopt geen weg, spoorweg of waterweg overheen.

Een constructieve wijziging die bij de vergunningvrije aanbouw hoort, zoals een doorbraak naar het huis, is volgens het Bbl ook vergunningvrij. In andere gevallen is voor het technische deel een bouwmelding of vergunning nodig. Laat de constructie door een aannemer of constructeur beoordelen. Dat helpt je bij de voorbereiding.

Controleer daarnaast altijd het ruimtelijke deel voor je adres. IPLO licht technisch vergunningvrij bouwen toe.

Volgens de basisregels kan een bijbehorend bouwwerk alleen in het achtererfgebied ruimtelijk vergunningvrij zijn. In het voorerfgebied is volgens die basisregels altijd een vergunning nodig. Achtererfgebied is het deel van het erf achter een lijn die begint op 1 m achter de voorkant van het huis.

Bij een tussenwoning is dit de achtertuin. Bij een hoekhuis of twee-onder-een-kapwoning moet je ook de lijn langs de zijkant bepalen. Grenst de tuin aan openbaar gebied, dan volgt de lijn dat gebied. De lijn mag niet opnieuw door het huis of door het erf recht achter het huis gaan. Daardoor kan de lijn langs de zijgevel naar achteren lopen. Vraag bij een lastige situatie de gemeente om hulp.

De basisregels vragen ook meer dan 1 m afstand tot openbaar toegankelijk gebied. Dat is grond of water waar publiek mag komen, zoals een straat, stoep of plantsoen. Een pad dat alleen percelen ontsluit voor langzaam verkeer, zoals een achterpad, telt niet mee. Een sloot is volgens het stappenplan geen openbaar toegankelijk gebied.

Het IPLO-stappenplan legt het achtererfgebied uit.

De basisregels maken onderscheid tussen bouwen binnen 4 m en verder dan 4 m van het oorspronkelijke hoofdgebouw. Dat is het huis zoals het destijds volgens de vergunning is gebouwd, zonder latere uitbreidingen. Dit is geen algemene belofte dat een uitbouw van 4 m diep zonder vergunning mag.

Binnen 4 m geldt volgens de basisregels: niet hoger dan 5 m, niet meer dan 0,3 m boven de bovenkant van de vloer tussen de onderste bouwlaag en de tweede bouwlaag van het huis, en niet hoger dan het huis. Heeft het huis maar één bouwlaag, zoals een bungalow, dan mag de aanbouw binnen 4 m niet hoger zijn dan het huis.

Verder dan 4 m gelden volgens dezelfde basisregels extra eisen als je hoger dan 3 m bouwt. Dan is een schuin dak nodig met minstens twee schuine dakvlakken, met een hellingshoek van maximaal 55 graden. De dakvoet, het laagste punt van het schuine dak, mag maximaal 3 m hoog zijn. De daknok, het hoogste punt, mag maximaal 5 m hoog zijn. Een rekenregel voor de afstand van de nok tot de perceelgrens kan die hoogte verder beperken.

Ook het gebruik telt. Binnen 4 m moet het gebruik volgens de basisregels gelijk of ondergeschikt zijn aan het gebruik van het huis. De ruimte kan bijvoorbeeld een uitbreiding van de woonkamer zijn. Verder dan 4 m moet het gebruik ondergeschikt zijn aan de woning: het moet de woning ondersteunen, zoals een berging of garage. Loopt één ruimte door over die afstand, dan moet de hele ruimte ondergeschikt worden gebruikt. Voor mantelzorg bestaat een uitzondering op die gebruikseis; bespreek die met de gemeente.

IPLO beschrijft de regels voor hoogte en gebruik.

Het bebouwingsgebied is je achtererfgebied plus de grond onder latere uitbreidingen van het huis. De grond onder het oorspronkelijke huis telt niet mee. Voor dit gebied gelden de volgende basisregels:

• Tot en met 100 m²: maximaal 50% van het bebouwingsgebied.
• Meer dan 100 m² tot en met 300 m²: 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m².
• Meer dan 300 m²: 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², met een maximum van in totaal 150 m².

Bestaande schuren en aanbouwen tellen mee. Trek hun oppervlakte af van de berekende maximale bebouwing om te zien hoeveel ruimte er volgens deze basisregels overblijft. De uitkomst is nog geen toestemming om te bouwen.

Gebruik een plattegrond en een rekenmachine. Het IPLO-stappenplan voor vergunningvrij bouwen heeft zes stappen: bepaal het achtererfgebied, bepaal het bebouwingsgebied, bereken de maximale oppervlakte, trek bestaande bebouwing af, controleer de hoogte en controleer het gebruik.

Bij een gemeentelijk, provinciaal of rijksmonument, ook als het al voorlopig beschermd is, gelden beperkingen. Volgens de basisregels is bouwen aan, op of bij zo’n monument ruimtelijk vergunningplichtig. Ook in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt een beperking. Voor een beschermd gezicht is er één uitzondering: bouwen op het erf aan de achterkant, als een aansluitend zijerf niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd. Daarbij moet het plan wel aan de gemeentelijke ruimtelijke regels voldoen. Laat de gemeente dit beoordelen.

Is het bestaande bouwwerk zonder vereiste vergunning gebouwd of in gebruik, dan geldt technisch vergunningvrij bouwen niet. Ook voor het ruimtelijke deel mag je dan volgens de bruidsschat niet vergunningvrij bouwen in, aan, op of bij dat bouwwerk. Voor het technische deel geldt daarnaast dat vergunningvrij bouwen niet is toegestaan als een vereiste gereedmelding ontbreekt.

Een bijbehorend bouwwerk mag geen zelfstandige woning zijn. Ook veiligheidszones kunnen ruimtelijk vergunningvrij bouwen uitsluiten, zoals zones rond een munitieopslag, een buisleiding of bepaalde risicovolle bedrijven.

Daarnaast geldt burenrecht: regels uit het Burgerlijk Wetboek voor buren onderling. Binnen 2 m van de gezamenlijke zij-erfgrens zijn ramen, andere muuropeningen en balkons met uitzicht op het erf van de buren niet toegestaan. Lichtopeningen met vast, niet-doorkijkbaar glas mogen wel. Buren mogen onderling iets anders afspreken. Deze afstand is een regel uit het burenrecht, geen maat uit de bruidsschat.

Bouwen op de erfgrens maakt een plan niet automatisch vergunningplichtig. Het omgevingsplan kan wel regels voor die grens hebben. IPLO licht de uitzonderingen en het burenrecht toe.

Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket voor jouw concrete plan.

1. Kies de locatie waar je wilt bouwen.
2. Kies de werkzaamheid ‘Aanbouw, uitbouw of bijgebouw bouwen of vervangen’.
3. Beantwoord de vragen over jouw plan zo volledig mogelijk.
4. Bekijk het resultaat: een vergunning aanvragen, een melding doen, informatie geven of ‘Neem contact op’.
5. Download de actielijst als pdf en bespreek onduidelijkheden met je gemeente.

De check geeft geen absolute zekerheid. Je kunt er geen rechten aan ontlenen. Alleen de gemeente geeft een definitief antwoord over jouw bouwplan. De IPLO-uitleg van de Vergunningcheck laat zien hoe je de stappen doorloopt.

Vermeld de uitkomst en eventuele vragen aan de gemeente in je omschrijving voor aannemers. Geef ook aan waar je wilt uitbouwen, wat de globale maten zijn en waarvoor je de ruimte wilt gebruiken. Met de gids aanbouw: offertes vergelijken kun je het werk verder omschrijven.

Heb je de omschrijving klaar? Start een aanvraag en zet de tekst in het omschrijvingsveld.